CONSEJOS ÚTILES

1. Los remates judiciales solo aceptan pagos AL CONTADO.

2. Considere que los inmuebles que son llevados a remate por los Bancos (ejecutante Banco), es de suponer sortearon el estudio de títulos que siempre lleva a cabo la entidad bancaria.

3. En los días en que las subastas se programan para un interferiado, llegan menos postores.

4.- Las subastas judiciales vía zoom permiten que hoy sea más fácil participar en subastas de propiedades ubicadas en distintas regiones.

5. En las subastas judiciales que se permite participar por zoom se observan variados casos de postores que no cumplen con las exigencias formales de las bases del remate para que se les envíe el link de conexión, y que por eso no pueden finalmente participar, a pesar de haber rendido la caución. Solo a modo de ejemplo, el envío de un correo electrónico manifestando intención de participar como postor al correo del tribunal 24 horas antes de la subasta. Debe revisar cuidadosamente las exigencias formales para la participación en la subasta.

6. Es recomendable evitar participar en subastas de propiedades que mantienen declaración de bien familiar o usufructo.

7. Verifique si en caso de existir acreedor hipotecario, éste haya sido notificado personalmente (no por “cédula” solamente) y que haya ejercido el derecho a pagarse con preferencia con el producto del remate, porque si ejerció su otra opción legal, la de mantener la hipoteca para garantizar su crédito, usted deberá con posterioridad a la adjudicación seguir pagando la deuda hipotecaria. El asunto empeora, en los casos de algunos Conservadores que, antes de inscribir la adjudicación exigen que primero se hayan practicado los alzamientos de todos los gravámenes: no podrá inscribir, salvo acuerdo de pago con el acreedor hipotecario.

8. Revise bajo qué condiciones las bases del remate permiten, en caso de adjudicación, el lanzamiento de los ocupantes del inmueble. Hay casos en que el tribunal se obliga a entregar la propiedad libre de todo ocupante, pero hay otros, en que solo se remite a las reglas generales del Código Civil, pudiendo ocurrir, por ejemplo, que si al momento del desalojo el receptor certifica que los ocupantes son terceros y no el deudor, el tribunal niegue lugar al lanzamiento de los ocupantes, lo que podría eventualmente obligar a iniciar un juicio de acción reivindicatoria en contra del poseedor no dueño.

9. Considere que probablemente más de un 70% de las subastas se suspenden por distintas razones. Por cierto, siempre hay un deudor válidamente interesado en impedir la ejecución de su propiedad.

10. No deje de revisar las deudas por concepto de Contribuciones (Con el Rol de Avalúo en la web de la Tesorería General de la República), agua, luz y gastos comunes. En no pocos casos son deudas de varios millones de pesos por uno solo de esos conceptos debido a una larga data de morosidades. La Notaría no aceptará la suscripción de escritura pública en remate, si el adjudicatario no ha pagado la deuda de contribuciones de la propiedad. Respecto de las otras deudas, puede pagar, negociar, e incluso iniciar acciones legales para que se declare su prescripción, dependiendo de la antigüedad y naturaleza de la deuda.

11. Verifique si el acreedor hipotecario, aunque esto no ocurre con los Bancos, está o no sometido a un procedimiento de liquidación concursal, caso en el cual se debe haber notificado en esa calidad al veedor o liquidador concursal y no al anterior representante legal. Lo anterior se puede revisar ingresando con su clave al siguiente link: https://www.superir.gob.cl/servicios-en-linea/ opción certificados.

12.- Si le interesa la adjudicación de un porcentaje de derechos hereditarios sobre el inmueble, hay Conservadores que no permiten la inscripción si es que no hay consentimiento de los demás herederos. Se busca proteger la comunidad hereditaria.

13.- Si usted aparece inscrito en el Registro Nacional de Deudores de Pensiones de Alimentos, conforme esa normativa no puede ser postor, y tanto la Notaría como el Conservador tienen la obligación de impedir la escrituración e inscripción.

14.- Si la propiedad tiene destino industrial o comercial, o cuenta con galpones o maquinarias asentadas en el inmueble, verifique que éstos no se encuentren sujetos a prenda sin desplazamiento de parte de algún otro acreedor, mediante la revisión del Certificado de Prenda Sin Desplazamiento que lleva el Servicio de Registro Civil, y que lo puede obtener en línea en la página de esta entidad, con el RUT del deudor. Para así verificar que conforme los antecedentes del juicio, podrá asegurar o no el alzamiento de esa Prenda en caso de adjudicación. A veces, dicha Prenda también pueda estar inscrita en el Conservador de Bienes Raíces.

15.- No deje de contar con la asesoría de un abogado con expertise inmobiliaria.